店铺选址

店面选址:大中电器掐表测车流客流定址

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出色的市场表现背后,店面选址功不可没。

近日,记者就店面选址问题采访了大中电器拓展部负责人严迎。

大中电器(以下简称大中)是全国著名的家电连锁企业之一。

作为其战略重镇,截至2007年6月,大中在北京已经拥有近70家门店,分布于二、三、四环等主干道,并深入高密度住宅社区、远达周边郊区。

店面选址:深入社区考察人气和便利性大中电器拓展部严迎从事选址工作已多年,据他介绍,大中目前在北京共有60余家门店,其中业绩最好的中央电视塔店年营业额达10亿元以上。

对于大中来说,选址工作最重要的就是考察周边是否有商业氛围,交通是否便利,以及顾客购物和消费习惯。

为此,拓展部的工作就是分组调研、实地测量。

通常,他们会到所选区域的街道上掐表测算车流、客流,获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料,甚至深入社区居委会调查人口数量、年龄结构、职业分布和收入水平等,据此设定营业面积和范围。

严迎说,选址是一项非常琐碎的工作,考察的范围多种多样。

大中拥有专门的选址部门和人员,他们对于城市的熟悉程度,不亚于统计部门的调查队。

而这是以长年累月在外奔波为代价的。

大中已引进了“综合数据分析”系统,将前述调查的数据输入,测算租金与销售预估的比例,作为能否开店的重要标准。

严迎还总结出了“严氏定律”,代表大中特殊的选址技术。

而最能证明大中选址正确的是中央电视塔店,这个最初不被一些人看好的位置,因其2万平米的免费停车场的便利性,为大中带来了充足的客源,如今已是大中其他门店乃至全国家电销售的风向标。

纵深布局密切关注规划、街道变更严迎介绍,大中门店的辐射范围一般在1公里左右,而经营业绩最好的中央电视塔店辐射范围则达到10公里左右。

与国美、苏宁等不同,大中在北京已有20多年的历史,旗下门店基本覆盖了所有成熟商圈和区域,因此新开店首先要考察的是,目标区域是否在现有门店的覆盖范围内。

他说,新开店一般会选择较为成熟的商圈或准成熟生活圈,成熟商圈饱和度很高,市场划分也很细致,进入成熟商圈除了租金高以外,还要处心积虑思考商场定位、竞争策略等。

而在发展区域开店,政府发展规划和城市扩张步伐会提高商圈含金量,这样也有充足的时间随着区域的发展来发展自己。

因此在选址时,选址人员会密切关注市政规划、街道变更、拆迁公告等来自政府部门的信息。

从2002年开始,大中就开辟了郊区店战略,把旗舰店建到了北京郊区,比如北至回龙观区域,南至大兴、房山,东至通州等。

大中还把门店开到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社区如富力城、世纪城等。

大中电器广宣部负责人曾表示,大中要把店面覆盖到所有郊区,把家电连锁做成超市连锁一样。

规避风险从失败案例中看潜在风险选址当然也必须防范潜在的风险。

近期大中选址的一个失败案例是广渠门店,对于该店的撤出,严迎分析说有多种原因,比如两广路上家电连锁布局已经很密集,比如房东承诺的物美超市进入没有实现等。

对此,业内的共识是,失败案例中所暴露的潜在风险在选址前期应被充分讨论,正如严迎所介绍的,前期调研的内容还包括商圈转移、未来前景分析、区域其他业态分布和布局等,还必须继续考察所租房屋内部的结构是否适合自己经营,是否需要大的改建,房屋出租方究竟是否是真正的房东等等,都应该进入数据分析和决策过程。

◆投资建议投资社区商铺考察4个方面由于目前社区商铺相比其他类型房产投资总额低、风险小,收入回报稳定。

而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线投资的价值,而目前投资社区商铺应该注意以下几点。

1、选开发商首先,选择诚信的开发商,要了解商业整体规划,不要只看前几年的固定租金回报。

如果没有长期可持续发展的商业规划,这样商铺失败的几率是很大的。

2、看规划看区域规划。

尽管目前商铺进驻率低,但由于政府规划,以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等,这样的商铺就算目前租金回报率低,还是有极高的投资价值的。

还要考虑规划中的配套设施建设,如公交车站、学校等,如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业,那更是要抓紧投资了。

3、考察人群考察社区人群。

目前许多新开发的小区都在较远的地区,而新兴小区的商铺有一个升值的过程,也就是从生铺到熟铺的过程。

随着小区的入住户数和常住人口增加,小区慢慢成熟后,商铺的投资价值才会提高。

所以在投资社区商铺时一定要考察社区内人群的数量和层次。

位置在小区深处的店铺,投资者则要慎重考虑。

4、了解经营范围要了解社区商铺经营范围。

投资商铺之前一定要了解清楚社区商铺的经营范围。

而目前对社区商铺经营范围有严格的限制。

如餐饮、娱乐限制很严格、很难取得营业执照。

所以在您投资之前一定要了解社区商铺的经营范围。

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